阿松楼书:天汇龙城-地产集团260万方超级刚需低价大盘!收取价外价被通报!

阿松评楼 2018-06-27 08:29:12

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天汇龙城基本信息:

天汇龙城是武汉地产集团打造的260万方超级大盘,位于黄陂区巨龙大道与乘龙路交汇处,共分10期开发,目前一期、二期已交房,三期已售罄,目前主推三期Qa地块(可以理解为四期)。

武汉地产集团是武汉从事房地产开发最牛X的国企,某些层面上可以说是武汉从事房地产开发的企业NO.1。

整个天汇龙城这个盘开发的范本明显有参考常青花园的痕迹,特别是老年大学这一配套的设置,总体来看就是大社区、配套齐全,整个大社区幼儿园就有8个,另外有两所小学、一所中学,大社区内公园、商业也一应俱全,也就是说整个大社区可以满足业主的所有生活需求。

目前主推的三期Qa地块占地面积约3.24万方、建筑面积约15.6万方,容积率3.39,绿地率30%,由4栋33层、1栋24层高层住宅及一所幼儿园组成,当期3、5号楼已经售罄,预计春节后加推1、2、4号楼100-133平毛坯房源,具体开盘时间待定,前期备案均价8000元/平。不过,该项目前期因收取价外价已被房管局通报批评处罚。


一、区位

天汇龙城位于黄陂区巨龙大道与乘龙路交汇处。

大区位上属于盘龙城叶店板块与刘店板块之间,汉口北三环外7公里。

小区位西侧为住宅小区和盘龙大道;东侧为另外一个大社区名流人和天地;北侧为一些住宅小区和盘龙城后湖;南侧为巨龙大道和一些住宅小区。

当期在售的Qa地块周边都是天汇龙城的其他地块。

区位点评:所处的板块是汉口刚需最大聚居区之一,区域房价便宜,自身配套经过多年的发展也相对成熟了一些,该项目所在地可以算盘龙城相对中心一点的地带,盘龙城的中心地带在叶店管委会附近,该项目体量足够大,未来全部建设完毕之后可以“自成一城”。


二、交通

自驾:项目进入汉口主城区有两条路可以走,一是从巨龙大道向西转盘龙大道后一路向南过盘龙城大桥进东西湖再进江岸区后湖,另外一个是巨龙大道向东上岱黄高速走武汉大道,不管怎么说距离汉口主城区都还是比较远的,无论是到CBD一带还是循礼门一带汉口核心区域车行保守估计都要50分钟左右。


地铁:当期在售Qa地块距离目前的地铁2号线延长线巨龙大道站约3公里,距离在建的地铁7号线北延长线腾龙大道站约2公里,距离很远景规划的地铁18号线巨龙大道与乘龙路交汇处的站点也有1.2公里左右。


公交:距离项目当期在售的Qa地块最近的公交站是腾龙大道上的盘龙一路站,约300多米,但目前这个站点只有一路公交路过,主要是走盘龙城内部,也无法搭乘这路公交到巨龙大道地铁站换乘,车次比较多的巨龙大道名流人和天地站距离当期在售的Qa地块足有1.5公里左右。


交通点评:自驾在盘龙城内部还是可以的,周边有多条主干道,但是进汉口主城区是有点远的,而且高峰时段会有不少堵点,目前周边等于没有地铁,因为距离地铁站的距离步行和共享单车都不现实,也缺乏公交换乘,周边公交线路也很少,但未来大社区渐渐成型相信会引进公交线路的,但就目前来说出行不是很方便。



三、配套

商业:自带(规划、在建)商业体、社区商铺,周边的名流任何天地商业已成型,大型商超、小型商业街都有,距离盘龙城最知名的商业体奥特拉斯约1.8公里左右。

教育:自带两所36班小学、一所30班中学,其中天汇龙城一小和一中已开建,预计2018年秋季就可以开始招生,自带8所幼儿园,此外还紧邻盘龙城最好的小学盘龙城一小以及名流学校。

医疗:距离黄陂人民医院盘龙城院区(三乙)1.7公里左右,距离武汉市第一医院盘龙城院区(三甲在建)3.3公里左右。

其他:自带社区公园,盘龙城后湖湖景。

配套点评:配套是这个项目最大的亮点,自带教育、商业、公园等等,一应俱全,一站式配套。



四、房源

预计春节后加推1、2、4号楼100-133平毛坯房源,具体开盘时间待定,其中1号楼33层2个单元2梯4户结构、2号楼为33层1个单元2梯4户结构结构、4号楼为34层1个单元2梯4户结构结构,公摊20%+。

户型设计一般,中间户的100平户型为南向三房,118、133平边户为南北双阳台通透三房,两个房朝北。

房源点评:楼栋&户型等方面的设计都中规中矩,基本上是市面上比较常见的刚需楼盘设计。



五、品质

车位配比约1:1,人车分流,楼道及电梯间不贴砖,园林及绿化一般,开发商是大开发商,物业是地产集团旗下东方物业,物业从其管理的光谷188国际社区来看不怎么样,物业费1.6元/平·月。

品质点评:可以说是很刚需的品质了。


二期交付实景图


六、价格

前期均价8000元/平,毛坯销售,是目前大汉口板块限购区最便宜的新房价格了。不过,天汇龙城有公然收取收取茶水费的行为,已被房管局通报。

价格点评:8000元/平的毛坯非常有性价比了,还是大开发商搞的超大体量楼盘,虽然品质刚需了一点,但起码比盘龙城一些小开发商搞的两三栋楼的小区有保障的多。下一期预计还是毛坯,但备案价有可能上调。

8月开盘的3、5号楼价格参考


阿松综合点评:

1、地理位置一般,距离主城区还是有点远的

2、交通自驾到汉口主城区不太方便,周边目前也缺乏地铁和公交

3、自身配套牛,商业、教育、环境等一站式

4、户型和品质都很一般,很刚需,开发商靠谱,物业不咋地

5、价格便宜,物业费也便宜

简单来说这就是一个汉口远城区盘龙城板块的超大体量刚需盘,配套全,价格便宜,户型和品质都一般,周边没地铁有点伤。


Q地块规划及日照图


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